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様々なメリットがある反面デメリットにも気を付けたい居抜き物件

最近、居抜き物件に関するお問い合わせが増えています。

弊社では居抜き物件を専門には扱ってはおりませんが、この居抜き物件はどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか?


飲食店やヘアサロンなどを経営するには、事業を行うための店舗を用意しなければなりません。

その際に、居抜き物件を活用すれば、スムーズに事業を開始することができるでしょう。

居抜き物件とは何か、メリットやデメリットについてご紹介します。

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photo credit: byronv2 the Dagda bar 01 via photopin (license)


居抜き物件とは、以前のテナントが使っていた、内装や設備が残されたままの店舗やオフィス用物件です。

通常であれば物件のオーナーとの契約により、退去する際に原状回復をしなければなりません。

スケルトンともいわれていますが、スケルトンとは違った形でテナントとして契約し、事業を始められるのが特徴です。


メリットとして大きいのが、店舗の造作設備をそのまま売却や譲渡できる部分です。これは以前のテナントの立場としてのメリットですが、物件の契約を解消するためには原状回復の約束がありますので、スケルトン状態に戻さなければなりません。

しかし、設備や内装といった造作があると、それを取り外したり、壊したりする必要が出てきます。手作業で完了するようなものなら大した負担にはなりませんが、専門の解体業者に依頼すると多額の費用が発生してしまいます。造作設備を取り除くコストをかけずに、新しいテナントに明け渡すことができるのが魅力的だといえるでしょう。

売却の手段を用いればコストを抑えつつ収入まで得られるため、ぜひ活用したい方法です。解体工事の時間を必要とせず、明け渡し間近のタイミングまで営業を続けられますので、収入が途絶える期間を短く抑えられる優れた面も持っています。


引き継ぐ新しいテナントにとっても、造作設備がそのまま残されているのはメリットです。以前のテナントが同じようなジャンルの商売をしていたなら、以前の設備をそのまま使い続けられます。設置工事をしなくて済むためコストの節約に繋がりますし、準備期間が少ないですので、直ちに開店して収入を得られるのが助かる部分でしょう。


コスト節約や時間短縮などのメリットがある一方で、デメリットもいくつか存在します。十分に理解してから実行に移すことが大切です。特に引き継ぐテナントにとってデメリットが多いですから、事前によく確認しておきましょう。

既に内装と設備がある程度整っていますので、オリジナリティを出すのが難しいという問題点が発生します。以前のテナントと同じジャンルの商売を始める場合でも、仕事の内容によっては設備の設置場所、性能などの相性が悪く、業務に支障をきたす心配があります。こうなってくると使いやすい内装や設備に交換せざるを得なくなり、結局は多額のコストが発生してしまう場合もあります。


見た目は綺麗であっても、設備に不具合がある、使っていたらすぐに故障してしまったといったトラブルに見舞われるリスクについて考えておかなければなりません。目視で確認でき、試しに使うことが容易な設備の問題であれば契約前に気づくことができたとしても、壁の内部の構造や性能にはなかなか気づきません。

防音効果や断熱性能、配線の状態などが事前にわかりにくいのがデメリットです。思わぬトラブルに見舞われるリスクを考えて、実際に不具合などの問題が発生した時に誰が責任を取るのか確認してから、契約を結ぶのがおすすめです。

以前のテナントの評判が悪いと、そのイメージを引きずったまま知らずに商売を始めてしまう危険があります。ガラの悪い人物が頻繁に出入りしていた、飲食店でありながら不衛生な環境であった、周辺住民とのトラブルが絶えなかったなどの悪評です。

関係者が新しい店舗名に変えて別の商売を始めたなどと、周辺住民や以前の利用者に思われがちです。この問題の対処法としては、以前のテナントとは一切関係がないことを宣伝することにより、解決を目指すことができるでしょう。


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2017-06-10 | 東京 ☀ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

適切な時期に外壁塗装を行って、建物の価値と寿命を上げましょう

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建物が新しく作られた時から建物の老朽化が始まります。老朽化には建物の各部で速さに違いがあり、長い間使っていてもあまり傷まない部分と、そうではなくて傷みやすい部分が混在しているのが現実の建物であります。
建物の躯体部分は、丈夫に出来ていて50年以上使ってもびくともしないもが多いですし、外界にさらされていて、温度変化とか雨にさらされる部位のところは非常に傷みやすくなっています。
その為、建物全体のバランスを保つために、老朽化しやすいところから適正な時期にメンテナンスすることが一般的な形になっています。

駅前の大型ビルとか、デパ−トの商業用ビルが外壁の塗装をしている現場に出くわすことがあります。
一方、戸建ての家で、築10年程度で外壁の塗装のやり替えをしているのを街中で見かけることが多いです。それぞれにはきちんと理由があり、しかるべきタイミングで外壁塗装が行われているのです。

まず鉄筋コンクリ−トのビルの場合、美観を大切にするオ−ナ−の場合短い期間で外壁塗装のやり替えが行われることが多いです。美しい美観にすることで、ビルを訪問する来客数も上がるので、営業上のこともあり進められることが多いです。
そして、美観上のこと以上に、別の意味で重要視されるのが、外壁の剥がれによる人身事故の発生のリスクです。商業施設が入っているビルは、高層ビルであることが多く、上の階の外壁が剥がれて下に落下した場合、大きな人身事故になることが十分あります。特にレンガの埋め込み壁等では、頻繁に剥がれて落ちることが多いので、ビルオ−ナ−は非常に神経質になっています。一度、事故が起きてしまうと、客足はピタリ止まってしまい、収益は大幅に下がってしまうからなのです。戸建ての住宅の場合でも、同様の理由で外壁の塗装が進められることが大半です。

戸建ての場合も、築後10年は外壁をいじる必要はないですが、それを過ぎると太陽の紫外線や雨風の影響で、汚くなってしまい、外壁の汚れが目立ってきたり、色がぼやけて、色褪せしてきます。そんな場合に、 塗り替えによって新築のように綺麗な外壁に生まれ変わります。
そして、ビルの場合は、外壁剥離によるリスク低減の為に外壁補修が行われる場合が多いですが、戸建て住宅の場合は、それは余りありません。
それよりは外壁を長持ちさせるために、建物全体のバランスを考えて外壁塗装が良く行われます。風雨にさらされて、外壁塗膜の劣化により防水性が失われてくると、外壁自体が濡れたことで湿気を吸収して傷んできます。放置して、傷みが進行してしまうと塗り替えではなく、外壁自体の張り替えなどの費用の掛かる補修が必要になってきます。業者はきちんと見ているので、営業に戸建ての家を回っています。その場合に、自分の家の外壁がどの程度傷んでいるかということを把握していると、業者の言いなりになって、過分な費用で外壁補修を依頼してしまうというようなことは起きません。日頃から、自分の家の外壁については劣化具合をきちんと把握しておくことが望ましいです。

例えば、外壁(モルタル)の場合ならば、小さな割れが出ること、窓周りはグダクダになってしまうこと、そして、手で触れると白くなったりすること 等が起きておれば要注意ではあります。壁はモルタルばかりではないので、他の壁の場合も知識として押さえておくと良いです。外壁(サイディング)の場合だと、サイディングボードは目地割していたり、塗装が劣化していると要注意です。木部の場合だと、木は塗膜が劣化すると、形が変わったり、腐食につながります。塗膜が剥がれていたり、艶がなくなっていたら科へ補修は一度検討するということは大切なことになります。たまに鉄でできている外壁の場合などは、錆が浮いていること、腐食している箇所が広がっていないかということに目を向けておきましょう。

西東京市の外壁塗装は関東リフォームへ

2017-02-27 | 東京 ☀ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

白い砂浜と美しい海、サイパンのマニャガハ島の楽しみ方

久しぶりのブログ更新です。
今年は社員旅行でサイパンに遊びに行ってきました

その中でもとっても楽しかったスポットがサイパンの無人島「マニャガハ島」でした。

■マニャガハ島ってどんなところ?
サイパンといえばマリンスポーツですよね。白い砂浜と青い海に囲まれた最高の場所でマリンスポーツを堪能したい…そんなあなたにオススメは、サイパンから船で10分程度の場所にあるマニャガハ島です。

そもそもマニャガハ島とはどんなところでしょう。
マニャガハ島は、周囲1.5qほどで、国立公園としても指定されている美しい無人島です。
海の透明度はびっくりするほど高く、最高の気分で存分にマリンスポーツを楽しむことができます。ちなみに「マニャガハ」とは、カロリニアン語で「ちょっと一休み」の意味を持っています。

国立公園のため、島に行くには入島税がかかり、島での宿泊は禁止、魚釣りも禁止、入島できるのは19:00〜17:00までと規制も多くあります。
しかし、島にはレストランやシャワー、脱衣所などもありますので心地よいリゾート気分を味わうことができます。

毎日、サイパンからマニャガハ島へのフェリーの往復があるため、簡単に島に行くこともできます。サイパンに訪れた際は、マニャガハ島は絶対に外せないスポットになりますよ!!

■マニャガハ島に来たならマリンスポーツ!
白い砂浜と美しい青い海、そんなマニャハガ島を満喫するためにはマリンスポーツがオススメです。マニャガハ島でできるマリンスポーツは以下のようなものがあるので、ぜひ参考にしてみてください。

○バナナボート
定番で誰でも楽しめるマリンスポーツ、それがバナナボートです。美しく青い海の上を疾走し、スリルも満点です!
バナナボートに乗るためにはライフジャケットの着用義務があるため、万一海に落ちても大丈夫です。小さな子供やおじいちゃんおばあちゃんがいても、家族みんなで楽しむことができますよ!

○パラセーリング
綺麗な海を空から眺めたいのであればパラセーリングがオススメです。自分の体をパラシュートのようなものにくくりつけ、ボートで引っ張ってもらうことで空と飛ぶことができます。
パラセーリングには一人用と二人用があるため、カップルであれば一緒に行うこともできます。

○ウェイクボード
水上で行うスノーボードと言ったらイメージがしやすく、こちらは対象年齢が12歳以上と、上級者向けとなります。初めはかなり難しいかと思われますが、コツさえわかってしまえばカッコいい技を披露することもできます。
かなり体力を使うため、一回で15分〜20分、一日に2〜3回程度で集中して挑戦しましょう。

○サシーシュノーケル
ライフジャケットと小さなエアタンクを着用し、海の中に潜るマリンスポーツです。ダイビングとは異なり、ライフジャケット着用のため泳げなくても平気で、そこまで深くは潜らないため耳抜きも必要ありません。美しい海に潜って、そこに住む魚たちを眺めてみませんか。

■マニャガハ島はマリンスポーツだけじゃない!
マリンスポーツを存分に満喫したら、マニャガハの名の通りビーチで一休みをすることもできます。海風とほどよい日差しを感じながら心身ともにゆっくりとしませんか。ビーチパラソルやベンチも有料で貸し出されていますので、ぜひ使ってみてください。

またマニャガハ島はパワースポットとしても有名です。カロリニア族のアグルブ酋長の墓と像があり、その付近にあるカジュマルの大樹と一緒に写真を撮ると、一生精霊が守ってくれるという伝説があります。

■まとめ
サイパン島から10分程度で訪れることができるマニャガハ島は、白い砂浜と美しく青い海、マリンスポーツやパワースポットなど魅力がたくさんあります。サイパン旅行の際には、ぜひマニャガハ島に訪れることも考えてみてはいかがでしょうか。日本での忙しない日々の疲れを癒してくれることは間違いありませんよ。

今回私たちがお世話になったマリンクエストさんをご紹介いたします。
マニャガハ島のツアーと体験ダイビングなら
体験ダイビングは非常に貴重な経験でした。
初心者の私も安心して楽しめる、神秘的な世界でした。

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また来年もサイパン行きたいなー

2016-12-17 | 東京 ☀ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

パークアクシス西巣鴨レジデンス

こんにちは。
最近めっきり新築マンションのご紹介ばかりですが、今日も三井不動産のパークアクシスシリーズの新築マンション、「パークアクシス西巣鴨レジデンス」をご紹介させていただきます♪

大手町へ直通15分、新宿へも直通9分、毎日の暮らしをグレードアップする立地、西巣鴨という街をご存知でしょうか。
コモディイイダなどの商業施設や東京先端医療モールなどの医療機関も整い、JR埼京線、都営三田線、都電荒川線の3路線が走る、利便性の高い街であることはもちろんですが、ここはただ便利なだけの街ではありません。
休日の散策にちょっと足をのばせば、そこは江戸時代より真性寺の門前町として栄えていた巣鴨地蔵通り商店街が続いています。とげぬき地蔵尊は遠くからお参りに来る人もあとを絶たない、ご利益のあるお寺として有名ですね。
最近では、外国からも「古き良き日本」を味わうために訪れる人も多いそうです。

そんな風情ある地域環境に、このたび三井不動産グループが自信を持ってリリースしたマンションが「パークアクシス西巣鴨レジデンス」です。
これはよくある「分譲マンション」ではなく、現代人のスピードと流動性のある人生に対応しやすい「賃貸マンション」となっています。
賃貸マンションというと、どうしても分譲マンションにと比較して設備がチープであったり構造が脆弱であったりという心配が発生しますが、パークアクシス西巣鴨レジデンスは違います。

エアコン、クローゼットなどは備えられていても当然ですが、ピクチャーレールやTVモニター付きインターホンは、分譲マンションでもオプション料金を支払わなければ手に入らないことが多い設備の一つです。
いつ発生してもおかしくない災害から住人を守るための工夫にも手は抜きません。耐震枠付玄関扉や、停電時に点灯する明かりはは、いざというときに生死を分けるアイテムとなるかもしれません。

あなたはここで、三井不動産グループが提供する「本気の賃貸マンション」を見出すことができるでしょう。

巣鴨の商店街といえばこちら
西巣鴨の高級賃貸情報はこちら
三井の賃貸ブランドパークアクシスって
さらにパークアクシス西巣鴨レジデンスの記事を読む
東久留米市で外壁塗装なら

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2013-10-30 | 東京 ☀ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

キャピタルゲートプレイスザレジデンス

こんにちは。
今日は月島に完成したキャピタルゲートプレイスザレジデンスをご紹介します。

マンション設備はどんどんと素晴らしいものが増えています。
今度も、どんどんと素敵な設備が生まれてくることでしょう。

そこでチェックしていただきたいのが、地域環境も兼ね備えているキャピタルゲートプレイスザレジデンスです。
地域環境の面ですが、都心の中の都心とも言われる地域です。
徒歩で行ける場所も多いです。
さらに自転車で行動される方にとっても素晴らしい地域になります。
自転車でしたら、秋葉原や虎ノ門、霞が関あたりまでも行くことができます。
東京都の中央区月島にあるマンションですが、その立地性は抜群ということが分かっていただけると思います。

さらにキャピタルゲートプレイスザレジデンスについては、設備もかなり立派になります。
まずは共用設備についても確認しましょう。
エントランスから入るとまるで、ホテルのような上質な空間です。
高級ホテルのよう、という表現がしっくりとくるはずです。
ラウンジもしっかりとしていますので、待ち合わせの時も気分良く待つことができます。
完成予想図を見るとガラス張りになっていて、解放感がかなり出ることは間違いありません。
また、ちょっとしたガーデンもできる予定です。
水が流れていて涼しげな空間ができる予定になります。
マンションというと庭がありませんが、共用施設にそのよな空間があるということでまるで自分の庭のように過ごすこともできます。

また、マンション全体としての設備にも注目してみましょう。
高層マンションになりますので、地震が心配になるはずです。
しかし、その心配はいりません。
制震構造が組み込まれていまして、揺れを抑えることができます。
地震のエネルギーをマンション内部の構造で抑え込むことができるわけです。

以上の設備を聞いて、魅力に感じたらキャピタルゲートプレイスザレジデンスについて調べてみましょう。
住まいにするのもかなりお勧めだと思います。

▽お役立ち情報
中央区の新築特集はこちら
月島の住環境を調べる
キャピタルゲートプレイスザレジデンスのその他の記事はこちら

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2013-10-27 | 東京 ☁ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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